樓市大跳水 降幅超三成

　　萬科率先發(fā)起,多家房地產(chǎn)商跟進,2月均價與2006年10月前后持平

　　東莞樓市在2月的最后一天突然“雪崩”：由品牌發(fā)展商萬科旗下的城區(qū)主力樓盤萬科運河東一號率先上演了“跳水”秀―――該樓樓盤推出一棟96套的“建行東莞分行團購價”單位，在原有基礎上7折跳水，最低價4182多元/平方米，毛坯均價5500元/平方米。此價格相對于去年9月23日推出的一批精裝修房均價7800元（含每平方米800元裝修）比，降幅達20%.

　　在萬科的示范效應下：光大地產(chǎn)、豐泰城等也分別推出了一批最低價4000多元/平方米起，均價5500元/平方米左右的“特價房”或新組團。

　　同比去年這兩樓盤10月份的均價降幅也在20%左右。目前甚至有東城區(qū)某樓盤推出“現(xiàn)樓3980元起”的震撼價！

　　據(jù)記者對目前市場的調(diào)查，2月底至3月初，東莞樓市中心城區(qū)將涌現(xiàn)出一批貨量不少于1000套的4000多元/平方米的住宅。這一價格比起去年7月份峰值為6837元/平方米，已經(jīng)直降了2500多元/平方米，降幅超過30%.而就2月份東莞銷售額排在前十名的樓盤均價來看，已經(jīng)回到了5500元/平方米左右，而這一價格正好與2006年10月前后持平，消費者稱：東莞房價開始“雪崩”！

　　●驚聞

　　主力樓盤7折甩賣

　　2月29日，東莞市萬科運河東一號針對建設銀行東莞分行的客戶推出一批7折優(yōu)惠的團購房，雖然這批房前面朝向農(nóng)民房，后面對著工廠，但是最低價4182多元/平方米的“震撼消息”仍然吸引了一批消費者連夜排隊購房。

　　萬科此舉是一石激起千層浪。雖然1月20日也曾有金色華庭4680元的“重磅”炸彈投入市場，但是萬科在行業(yè)內(nèi)的品牌和影響力還是更令業(yè)界及消費者震動！果然，光大地產(chǎn)29日連夜召開緊急會議，在上周六、周日兩天加入“戰(zhàn)圈”，對建行、工行、中行、農(nóng)行、廣發(fā)等五大銀行的東莞分行員工推出一批團購房源，最低價也達到4000多元，整體均價5600多元，相比之前推出的價格也有7折左右。3月1日，東城東的豐泰城推出新一批“觀園”組團，最低價4300多元，整體均價5000多元。而同在運河片區(qū)的田禾?塞納河畔也宣布：“田禾塞納河畔新春5600元起！少量特價8.5折優(yōu)惠。”而據(jù)記者最新采訪東莞新世紀地產(chǎn)相關負責人，他們也表示：新世紀星 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)城二期推出在即，二期也有一批靠近路邊的單位4000多元/平方米起。不過，由于新世紀星城 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)去年在路邊的一些單價也有3800多元/平方米的，因此算不上降價。

　　萬科、光大、新世紀，是去年東莞銷售排名三甲的開發(fā)商；而且運河東一號、景湖灣畔、新世紀星城都是城區(qū)品牌洋房的代表作，這次三家主流發(fā)展商三個項目同時推出4000多元/平方米的住宅，對2008年的樓市影響深遠。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，目前東莞城區(qū)市場上4000-5000元/平方米的住宅已經(jīng)超過了1000多套，而在去年8月3日本報做過的“尋找城區(qū)6000元以下的洋房時”，尚不足1000套。根據(jù)東莞這幾年的數(shù)據(jù)，每個月東莞房地產(chǎn)可賣房3000套左右，這樣一來3月份東莞將有1/3的房源均價在5000元以下。對比東莞中原市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2007年7月份東莞商品房均價達到上漲的峰值為6837元/平方米，那么這批品牌發(fā)展商推出的所謂“特價房”、“團購房”，以4500元/平方米的均價算，降幅已經(jīng)達到了34%.如果以東莞市統(tǒng)計局統(tǒng)計公布的全年商品房均價5148元計算，跌幅也達到12.58%.

　　●說法

　　多種因素導致跳水

　　是什么原因造成了2月底、3月初東莞城區(qū)樓市，一批主力樓盤也出現(xiàn)價格跳水呢？業(yè)內(nèi)人士分析了五種原因。

　　世聯(lián)地產(chǎn)東莞分公司總經(jīng)理柴園表示：“一方面是2008年市場的供應量太大了，尤其是經(jīng)過去年下半年不少發(fā)展商出于對市場的觀望放慢推貨速度，因此今年上半年將出現(xiàn)一個集中的推盤高峰，供應加大而消費者仍然在觀望，因此供求關系決定了一部分發(fā)展商必須降價來吸引成交。另一方面，由于今年為數(shù)不少的臺資、港資等企業(yè)撤離東莞，人民幣升值、勞動合同法的實施等，再加上東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，東莞市的經(jīng)濟將出現(xiàn)一個小拐點，因此一批企業(yè)管理人員、中高層可能會對東莞市場失去信心，因此2008年東莞市場可能需求不足，主流發(fā)展商對這些現(xiàn)象看得比一般消費者要透，因此主流發(fā)展商主動降價也是盡早吸引購買的聰明之舉。”

　　而今年1、2月份持續(xù)影響南方的罕見寒冷天氣，造成了前2個月很多樓盤看房的客戶和成交持續(xù)慘淡，再加上春節(jié)大部分樓盤都處于休假狀態(tài)，2月5日至2月13日春節(jié)前后9天，東莞全市僅成交住宅3套……這一系列因素使得很多公司第一季度財務周轉(zhuǎn)不靈，尤其是萬科這樣的上市公司財務報表“會很難看”，因此也促成了大部分樓盤開始在2月底、3月初降價。

　　持續(xù)“利空”的宏觀調(diào)控和消費者的觀望情緒，也是東莞這一輪房價“跳水”的主要原因。有發(fā)展商表示：2008年全國金融政策為“從緊”，春節(jié)后金融系統(tǒng)傳來的消息對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增量仍是重點審查和控制，再有廣州限價房開售，廣州、深圳、上海、重慶等多個城市房價都在下跌等，發(fā)展商開始對市場失去信心；而在去年10-12月多個樓盤一系列小幅度促銷后，反而更刺激了消費者的等待心態(tài)，如果價格不是一次降到位，消費者是不會出手的，這一輪“4000元”房就是在這種背景下出臺。

　　●影響

　　可能出現(xiàn)樓市“負翁”

　　從2000至2007年，東莞房地產(chǎn)市場一直處在上升態(tài)勢中。而經(jīng)過2008年這一輪主力發(fā)展商的“跳水”價格后，東莞房價還會不會繼續(xù)下跌，東莞樓市有沒有可能出現(xiàn)像香港“金融風暴”中一樣的大量樓市“負翁”，許多購房者都在擔心著東莞樓市的后續(xù)發(fā)展。

　　以萬科運河東一號為例，去年9月23日萬科運河東一號推出了一批精裝修兩房三房，均價7800元/平方米，不少消費者是以8000多元/平方米的價格買入。以一套120平方米的三房8000元/平方米買入計算，房產(chǎn)總價96萬，首付三成后銀行貸款為67萬。如果房價繼續(xù)下跌，比如說該套房產(chǎn)在二手市場或者到銀行估價時，毛坯價格只能值4500元/平方米（就算計上裝修款800元/平方米），房產(chǎn)總價也只有63.6萬左右。也就是說有可能房產(chǎn)的總值也不及所欠銀行按揭款―――即出現(xiàn)負資產(chǎn)情況。有東莞銀行界人士表示：一旦東莞樓市出現(xiàn)大量“負資產(chǎn)”情況，可能造成已經(jīng)供樓的消費者斷供，從而產(chǎn)生一系列的社會及金融問題。

　　那么東莞樓價會否繼續(xù)下跌呢？發(fā)展商與業(yè)內(nèi)人士也發(fā)生了嚴重的分歧。金地、萬科等主流發(fā)展商在接受采訪里都表示：房價不可能持續(xù)下跌，從開發(fā)成本來看，2008年主要建材的報價，鋼筋、水泥、沙、磚、碎石等無一不漲價，《勞動合同法》實施后人力成本也上漲千元左右；再加上地價，東莞市從2000年開始試行土地的招拍掛制度，目前中心區(qū)地價基本都在2000元/平方米左右，因此中心區(qū)品牌樓盤樓價5000-6000元已經(jīng)是相對合理的價位，不可能再降了。但是世聯(lián)地產(chǎn)及瑞峰地產(chǎn)等的資深顧問表示，2008年房價降價的“底線”在哪里目前還真不說清。因為東莞是一個很特殊的市場，不排除一些當年以“零地價”或者很低的地價拿地的發(fā)展商進一步低價爭搶市場；還有一些小項目或者單體樓，這些發(fā)展商本身就是從別的行業(yè)轉(zhuǎn)投地產(chǎn)，他們也很有可能抱著“少虧則是賺”的心態(tài)從市場潰逃。因此，2008年東莞樓市后續(xù)發(fā)展如何，還要看消費者的心態(tài)與市場大環(huán)境。