以房養(yǎng)老政策在經(jīng)歷了一年的醞釀后終于呱呱落地。記者昨日從推出這款產(chǎn)品的保險公司獲悉，上月底，有兩戶廣州籍老人簽署了以房養(yǎng)老合約。至此，四大試點(diǎn)城市北京、武漢、上海和廣州都找到了接受以房養(yǎng)老的客戶，共有22戶家庭獲得承保。這些家庭包括孤寡、失獨(dú)、無子女、空巢和有子女老人。

　　拿房子換“活”錢養(yǎng)老

　　以房養(yǎng)老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。

　　2013年8月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提上議程，并在2014年7月1日正式落地。不過，雖然這種產(chǎn)品是養(yǎng)老市場的一種有益補(bǔ)充，但卻與中國養(yǎng)老傳統(tǒng)和房地產(chǎn)市場消費(fèi)習(xí)慣背道而馳，即使保險公司顯示出極大興趣，但從設(shè)計到最終銷售成功，則花了整整一年時間，而且到目前為止，也只有一家公司推出。

　　今年3月，保監(jiān)會批復(fù)幸福人壽《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）》保險條款及費(fèi)率，這也是我國國內(nèi)首款保險版“以房養(yǎng)老”。首款保險版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品。根據(jù)合同，基本保險金額基于所抵押房屋的評估價值，在考慮抵押房屋的折扣、長期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定。上月底第一個廣州老人簽署了合同后，這一產(chǎn)品在四個試點(diǎn)城市全面落地。

　　500萬房產(chǎn)月入1.5萬

　　廣州首批簽署以房養(yǎng)老合約的潘女士、張先生去年看到相關(guān)新聞后，就主動聯(lián)系了幸福人壽。在談及為何選擇這個產(chǎn)品時，張先生表示，女兒在國外，自己和太太的房子沒有傳承的需要，同時希望能住在自己的房子里，按月領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金，補(bǔ)貼每年不少的自費(fèi)用藥費(fèi)用，改善老年生活品質(zhì)，同時有充足的資金在身體條件還不錯的情況下外出旅游散心。

　　幸福人壽方面向羊城晚報記者介紹，此款產(chǎn)品主要從老年消費(fèi)者的立場和角度研發(fā)設(shè)計，力爭滿足孤寡、無子女、失獨(dú)等特定群體老人的以房養(yǎng)老需求。截至目前，共約20戶家庭承�；蛟谕侗＿M(jìn)行中，家庭構(gòu)成包括孤寡、失獨(dú)、無子女、空巢和有子女老人。

　　“與這些老人的聯(lián)系溝通、進(jìn)行產(chǎn)品介紹，主要通過以下步驟：電話約訪老人，面談詳解產(chǎn)品、確定老人投保意愿，簽署投保意向書、進(jìn)行房產(chǎn)價值評估及有效保險價值確認(rèn)，再次與老人溝通確認(rèn)意愿，簽署投保單、產(chǎn)品說明書、補(bǔ)充協(xié)議及相關(guān)附件，最后簽署房屋抵押合同、對外辦理抵押登記、公證等一系列環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)均需老人參與或到場。面對60歲以上的老人，需要耐心細(xì)致、深入淺出、通俗易懂地講解產(chǎn)品和相關(guān)流程，溝通的時間相當(dāng)長，溝通內(nèi)容細(xì)致，直到老人完全理解條款的每一條涵義為止，并給老人留足消化理解和投保決策的空間和時間�！�

　　由于各地房價差異巨大，通過以房養(yǎng)老領(lǐng)取的養(yǎng)老金不是按房屋的面積和地段估算，而是根據(jù)老人與保險公司共同選擇的國家認(rèn)可的第三方評估機(jī)構(gòu)評估的房產(chǎn)價值進(jìn)行估算（養(yǎng)老金費(fèi)率表已在保監(jiān)會網(wǎng)站公布）。幸福人壽方面強(qiáng)調(diào)，這個產(chǎn)品的設(shè)計原則上是“保本微利”。以65周歲男性，房產(chǎn)有效保險價值500萬為例，老人每月領(lǐng)取養(yǎng)老金為15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情況，同樣條件下，這位老人每月可領(lǐng)取12340元養(yǎng)老金。

　　據(jù)了解，6月12日，國內(nèi)第一批用戶已領(lǐng)取了“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老金。

　　大規(guī)模普及尚需時日

　　民眾最關(guān)心的是房價波動問題。幸福人壽方面表示，最初的產(chǎn)品設(shè)計已考慮到房屋預(yù)期增值收益，在評估抵押房產(chǎn)價值時，會對價值增長部分調(diào)增養(yǎng)老金，提前把給付投保人房產(chǎn)預(yù)期增值收益因素考慮在內(nèi)；其次，保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，如果將來房價上漲，抵押房產(chǎn)價值的增長部分將全部歸屬投保人。這一方式保證了老人可終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金的同時，不受房價下跌的影響。

　　廣東省保險行業(yè)協(xié)會鄭俊娟副秘書長表示，政府和監(jiān)管機(jī)關(guān)都大力鼓勵保險業(yè)積極促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，保險公司在養(yǎng)老領(lǐng)域?qū)�擁有廣闊的發(fā)展空間，誰能搶抓先機(jī)，在養(yǎng)老領(lǐng)域喝到“頭啖湯”，誰就能享受到政策紅利，搶占發(fā)展先機(jī)。但是即便如此，其他養(yǎng)老險公司目前還沒有對這一項目有實質(zhì)性的推進(jìn)�！皹I(yè)務(wù)雖然有需求，但前期投入成本大，后續(xù)執(zhí)行難�！�

　　有大型養(yǎng)老險公司向記者表示，目前的推廣難點(diǎn)除傳統(tǒng)觀念阻力外，民眾對保險產(chǎn)品的理解認(rèn)知上還存在一定障礙。具體到此類產(chǎn)品，因目標(biāo)客戶相對較窄，從尋找目標(biāo)客戶、進(jìn)行溝通到最后執(zhí)行，短期內(nèi)還無法形成規(guī)模效應(yīng)，不過未來產(chǎn)品具有相當(dāng)大的發(fā)展空間。

　　以房如何養(yǎng)老

　　以房養(yǎng)老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。

　　具體如何操作

　　電話約訪老人→面談詳解產(chǎn)品→確定老人投保意愿→簽署投保意向書→對房產(chǎn)進(jìn)行價值評估→有效保險價值確認(rèn)→再次與老人溝通確認(rèn)意愿→簽署投保單、產(chǎn)品說明書、補(bǔ)充協(xié)議及相關(guān)附件→簽署房屋抵押合同→辦理抵押登記、公證等。

　　相關(guān)鏈接

　　中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)報告預(yù)測未來發(fā)展五大變化

　　機(jī)構(gòu)與居家養(yǎng)老并舉成趨勢

　　中國老齡科學(xué)研究中心昨日發(fā)布《中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展研究報告》。報告指出，未來我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展將呈現(xiàn)五大趨勢。

　　根據(jù)這份研究報告，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是指為老年人提供集中居住、生活照料、康復(fù)護(hù)理、精神慰藉、文化娛樂等服務(wù)的老年人服務(wù)組織，其主要服務(wù)對象是失能、半失能老年人�；�于服務(wù)對象的身體狀況類別，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)劃分為自理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、助養(yǎng)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，服務(wù)對象應(yīng)分別以自理老年人、半失能老年人、失能老年人為主。

　研究報告分析認(rèn)為，未來我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的趨勢包括：民辦民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將成為發(fā)展主體；機(jī)構(gòu)與居家、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)一體化將成為必然趨勢；小型化、專業(yè)化、社區(qū)化、連鎖化將成為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展主要態(tài)勢；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)醫(yī)結(jié)合發(fā)展趨勢將更加緊密；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)將向更親情化、人性化發(fā)展。

　　研究報告指出，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在取得較快發(fā)展的同時，還面臨著一些問題，突出表現(xiàn)為：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展政策落實不到位、體系不完善；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雙軌運(yùn)行，市場競爭機(jī)制不完全，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間被擠占；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自身建設(shè)滯后，服務(wù)水平較低；支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的社會氛圍有待形成。同時，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)有效需求不足，“啞鈴形”供給抑制有效需求，也就是市場上處于兩端的豪華型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施簡陋的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)較多，真正符合大多數(shù)老年人的中檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所占份額較低，呈現(xiàn)兩頭大、中間小的“啞鈴形”，直接導(dǎo)致大量老年人的需求得不到滿足。